Das schreibt die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) für größere Mehrfamilienhäuser vor. Auch kleinere Gebäude können durch diese Maßnahmen deutlich Energie sparen.
Über die gesetzlich geforderten Maßnahmen muss die Eigentümergemeinschaft beschließen. Angesichts der derzeitigen hohen Nachfrage nach Handwerkern empfiehlt der VDIV, das Thema möglichst zeitnah in der nächsten Versammlung auf die Tagesordnung zu setzen. Eigentümergemeinschaften mit mindestens zehn Wohneinheiten haben bis zum 30. September 2023 Zeit, diejenigen mit mindestens sechs Wohneinheiten müssen die gesetzliche Pflicht bis zum 15. September 2024 erfüllt haben.
In der Eigentümerversammlung muss die Gemeinschaft zunächst beschließen, dass die Maßnahmen durchgeführt werden und die Verwaltung hierzu drei Vergleichsangebote einholen soll. Die Beauftragung eines Unternehmens kann dann auf der folgenden Versammlung, besser jedoch im Umlaufverfahren beschlossen werden.
Bei der Formulierung des Beschlusses ist zu berücksichtigen, ob die Heizkörper und die Heizungsventile im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum stehen. Falls nur das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, sollte die Verwaltung drei Vergleichsangebote von Fachfirmen einholen. Für die Beschlussfassung ist eine einfache Mehrheit erforderlich. Allerdings handelt es sich hier um eine öffentlich-rechtliche Pflicht, also eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer hat daher einen Anspruch auf deren Umsetzung. Im Beschluss ist auch die Kostentragung zu regeln. Gemäß der Verordnung dürfen die Kosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Die Kosten können gemäß den Miteigentumsanteilen oder nach Anzahl der Heizkörper auf die Eigentümer umgelegt werden.
Auch wenn das Sondereigentum betroffen ist, ist sinnvoll, die Maßnahmen gemeinsam zu beauftragen. In diesem Fall muss jeder Eigentümer die Kosten tragen, die für die Arbeiten in seinen vier Wänden anfallen. Die einzelnen Anteile müssen deshalb in den Angeboten bereits differenziert ausgewiesen werden. In dieser Konstellation kann eine beliebige Zahl an Eigentümer die gemeinsame Beauftragung beschließen. In der Beschlussvorlage muss dann vermerkt sein, dass diejenigen, die nicht zugestimmt haben, die Maßnahme in Eigenregie beauftragen werden.
Für einen hydraulischen Abgleich berechnet der Installateur die Heizlast der einzelnen Räume und vergleicht diese mit der Heizleistung der Heizkörper und ihrer Entfernung zur Heizungspumpe. Dann werden alle Komponenten der Heizungsanlage – Heizkörper, Thermostatventile, Pumpen, Rohre – so aufeinander abgestimmt, dass jeder Heizkörper mit der richtigen Menge Heizwasser versorgt wird. Häufig ist dafür der Einbau neuer Heizkörperventile und Thermostatköpfe erforderlich. Einer Studie des Instituts für technische Gebäudeausrüstung Dresden (ITG) zufolge wiesen 85 Prozent der Wohngebäude im Jahr 2018 keinen hydraulischen Abgleich auf. Würde diese Maßnahme im gesamten Gebäudebestand umgesetzt, so könnten nach den Berechnungen der Wissenschaftler jährlich etwa 10 Millionen Tonnen CO2-Äquivalente eingespart werden.
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